Обслуживание зданий

Профессиональный подход к обслуживанию зданий позволяет существенно снизить расходы на техническое обслуживание зданий и инженерных коммуникаций, предупредить возникновение аварийных ситуаций.

После монтажа и ввода в эксплуатацию инженерные системы жизнеобеспечения здания нуждаются в непрерывном контроле, оценке и корректировке работы.

Техническое обслуживание систем здания включает в себя работы по контролю и поддержанию инженерных систем здания в работоспособном состоянии.

  Это достигается за счет систематических регламентных, профилактических и регулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов, узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе обслуживания инженерных систем здания, а также проведения плановых осмотров здания и подготовки его инженерных систем к сезонной эксплуатации здания.

В зависимости от специфики объекта, его насыщенности инженерным оборудованием и состояния инженерных коммуникаций, Заказчику предлагается несколько вариантов технического обслуживания здания - от схемы "выездного  обслуживания", при которой на объекте постоянно присутствует только инженер-диспетчер, до круглосуточной работы всех специалистов.

В первые 2-3 месяца начала работ инженерный состав параллельно текущему техническому обслуживанию здания проводит тщательную инвентаризацию всех инженерных сетей и оборудования, диагностику их состояния на предмет износа, по итогам которого Заказчик получает объективную информацию о состоянии здания, инженерных сетей и оборудования, позволяющую спрогнозировать затраты на аварийные работы и непредвиденные траты.

Техническое обслуживание зданий

В общепринятом смысле слова техническое обслуживание зданий представляет собой комплекс работ, выполнение которых привязано к определенным периодам. Соблюдение сроков выполнения работ по техническому обслуживанию зданий и качество выполнения работ по обслуживанию зданий напрямую влияет не только на затраты по эксплуатируемому объекту в целом, но и в долгосрочной перспективе влияет на срок службы как самого здания, так и его инженерных систем.

  Для обеспечения нормального функционирования здания разработана и применяется схема технического обслуживания здания. При этом существуют следующие виды технических работ по обслуживанию здания:

• ЕТО (еженедельное техническое обслуживание здания с целью поддержания текущей функциональности)
• ППР (планово-предупредительные и регламентные работы по технической эксплуатации здания, имеющие целью поддержание работоспособности систем имеющих сезонную периодичность технического обслуживания)
• ТР (текущий ремонт по факту поломки или выхода оборудования из строя)

Указанные виды работ в том или ином объеме применяются по отношению к следующим элементам инженерных систем в процессе технического обслуживания здания:

• система отопления
• система ГВС/ХВС и канализации
• система электроснабжения
• вентиляционная система, система кондиционирования
• сигнализационные системы
• фасад, кровля

В качестве примера мы рассмотрим оказание услуг комплекса ЕТО/ППР/ТР на примере систем отопления здания, техническим обслуживанием которой занимается ЗАО «Единый Сервисный Центр», равно как и техническим обслуживанием и эксплуатацией всех остальных систем.

Техническое обслуживание здания. Система отопления

  1. ЕТО по системе отопления представляет из себя комплекс услуг, оказываемых ЗАО «Единый Сервисный Центр» силами компетентных специалистов.

• регулярный диспетчерский контроль за соблюдением рабочих параметров системы отопления в ходе технического обслуживания здания
• контрольно-измерительные мероприятия системы отопления, связанные с технической эксплуатацией здания; анализ результатов, составление отчетов о работе отопительной системы.
• регулировка гидравлической автоматики отопительной системы.
• регулярный осмотр трубопроводов в ходе технического обслуживания системы отопления здания, удаление загрязнений, починка неисправной арматуры, задвижек и запорных устройств.

2. Планово-предупредительный ремонт системы отопления в ходе технического обслуживания зданий включает в себя иной набор операций в связи с тем, что чаще всего планово-предупредительный ремонт имеет сезонную периодичность, или сроки планово-предупредительного ремонта и технического обслуживания инженерных систем здания оговорены в нормативных документах. ППР включает в себя:

• ежегодную промывку системы отопления в целом (трубы, теплообменники), устранение накипи и засоров в ходе технического обслуживания здания. При этом работы по техническому обслуживанию здания в период ППР также включают в себя замену прокладок, уплотнителей, устранение течей.
• проверку и замену неисправных контрольных приборов (манометров, термометров)
• очистку и проверку насосных систем при техническом обслуживании здания
• разборка и проверка задвижек, замена неисправных задвижек.
• разборка и проверка обратных клапанов, замена неисправных клапанов.
• при выполнении работ по техническому обслуживанию и эксплуатации системы отопления здания важно ликвидировать контруклоны, дабы не допустить возникновения воздушных пробок.
• гидравлические испытания системы отопления

ППР способен существенно увеличить срок службы и работоспособность инженерных систем здания, так как качественное техническое обслуживание систем здания являются залогом нормального функционирования. Тем не менее, существует еще ТР, он же текущий ремонт инженерных систем в ходе технического обслуживания здания.

3. Текущий ремонт.

Текущий ремонт – наиболее редкое явление при техническом обслуживании и эксплуатации здания и его инженерных систем, если рассматривать периодичность его проведения – 2-5 лет, возможно и реже. Однако, комплекс работ по техническому обслуживанию здания, входящий в ТР гораздо более масштабней. ТР включает в себя:

• замену неисправных отрезков трубопроводов в ходе технического обслуживания системы отопления здания
• ремонт или замену горелок, котлов, запорной арматуры, радиаторов
• замену или ремонт неисправных насосов
• комплексная химическая и гидродинамическая промывка системы отопления, стояков, радиаторов
• регулировка и наладка системы центрального отопления.

В целом, специалистами индустрии технической эксплуатации и обслуживания зданий разработаны руководства по ППР,ЕТО и ТР для каждой инженерной системы жилых и коммерческих объектов. Следуя этим руководствам и рекомендациям, специалисты ЗАО «Единый Сервисный Центр» в течение многих лет выполняют заказы по комплексной техническому обслуживанию зданий.